Boligkøb i Spanien

Typer af boliger i Spanien: 

⦁          Byejendomme: Boliger, forretningslokaler/kontorer, parkeringspladser, industrilokaler.

⦁          Landejendomme/ikke-bebyggelige grunde, beskyttede grunde: Gårde (beliggende på jord til enten landbrug eller husdyr), skure (må maks. have et areal på 30 m2 og må kun anvendes til landbrugsmaterialer).

Processen ved køb af en byejendom

Købsprocessen – første fase:
Før en bolig købes, skal man sørge for at undersøge, om boligen er lovligt opført. Derudover skal man med sælger blive enige om købsprisen, overdragelsesdatoen samt eventuelle andre forhold, der kan forhandles mellem de to parter. Også optagelse af et eventuelt lån skal også være på plads, før ejendommen endeligt overdrages til køberen. 

⦁          Undersøgelse af boligens forhold. Her tænkes på en grundig gennemgang af boligen, herunder om boligen er korrekt tinglyst, hvem der er registreret som ejer, boligens beliggenhed og størrelse. Det er også vigtigt at sikre sig, at der ikke er gæld eller lignende i boligen.

⦁          Udfærdigelse af kontrakt for reservation af boligen og betaling af depositum. I sådan en kontrakt tilkendegiver både køber og sælger, at de ønsker, at bolighandlen skal gennemføres. En sådan kontrakt hedder i Spanien Contrato de Arras. Ved indgåelse af sådan en kontrakt skal der indledningsvist betales et depositum, hvilket adskiller sig fra private købekontrakter eller f.eks. lejekontrakter, hvor det på længere sigt er muligt at købe boligen. 

⦁          Optagelse af lån. Optagelse af lån i forbindelse med et boligkøb kan være en langvarig proces, hvorfor det anbefales at søge om lån så hurtigt som muligt. Først skal al nødvendig dokumentation indleveres til den bank, der skal yde lånet. Derefter skal man vente på godkendelse af låneansøgningen og sidst men ikke mindst underskrive låneaftalen.

Købeprocessen – anden fase

Anden fase omfatter selve overdragelsen af boligen, betaling af skatter og afgifter, ændring af navn på el-, vand-regninger etc. samt tinglysning af boligen på det spanske Registro de la Propiedad (ejendomsregister).

⦁          Hvis man har brug for et lån, så skal banken først og fremmest vurdere låneansøgningen. Når banken modtager ansøgningen, vil bankens vurderingsmand gennemgå boligen for at vurdere boligens værdi. Når vurderingen er foretaget, kan banken godkende lånansøgningen. 

⦁          Udstedelse af skøde. Overdragelse af boligen fra sælger til køber bekræftes endeligt ved underskrivelse af skøde hos en notar. Begge parter skal i den forbindelse medbringe den nødvendige dokumentation (ID, bevis for ejerskab af boligen, betaling etc.). Derefter kan skødet underskrives af begge parter og endeligt bekræftes af notaren. 

⦁          Registrering. Når alle skatter og afgifter er betalt, vil det være muligt at ændre navn på diverse forsyningsregninger (el, vand etc.) Når boligen er tinglyst på det spanske ejendomsregister (Registro de Propiedad), er køberen officielt den nye ejer af boligen. 

Skatter og afgifter i forbindelse med køb af bolig i Spanien
Som udgangspunkt findes der fire forskellige skatter/afgifter i forbindelse med et boligkøb, og fem hvis den ene part er udlænding. Disse er:

ITP er en overdragelsesskat. Skattens størrelse afhænger af boligens beliggenhed og pris. Normalt skal man regne med 5 – 10 procent af salgsprisen. Fristen for betaling af ITP er 30 dage.

Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados er en skat/afgift, der kun betales på nybyggeri. På dansk kendes denne skat som en stempelafgift, og skatten beløber sig til mellem 0,75 og 1,5 procent alt afhængig af boligens beliggenhed. 

Plusvalía er skat på den fortjeneste, som sælger har på salg af boligen. Og denne skal derfor betales af sælgeren. 
Formularen, der skal udfyldes i forbindelse med betaling af Plusvalía, får man på kommunen i den by, hvor boligen er beliggende. Herefter vil kommunen udregne, hvor meget man skal betale. Denne skats størrelse afhænger af boligens ejendomsværdi (valor catastral), og hvor mange år man har ejet boligen. 
Kommunens vurdering af, hvor meget der skal betales i plusvalía, afhænger også af, i hvilket område af byen, boligen er beliggende, og hvor gammel boligen er. Her er tale om en meget omdiskuteret skat. Den spanske højesteret vurderede for nyligt, at metoden, der anvendes til af udregne skatten, er lovstridende (dog uden tilbagevirkende kraft). Den spanske regering var dog hurtig til at vedtage en ny lov baseret på højesterettens beslutning, da Plusvalía-skatten i de fleste byer er kommunens største indtægt. 

IBI er den spanske ejendomsskat. Det er kommunen i den by, hvor boligen er beliggende, der fastsætter, hvor meget der skal betales i ejendomsskat på den pågældende bolig. Her er normalt tale om 0,5 – 1,1 procent af boligens officielle værdi (valor catastral). Skatten betales en gang om året. 

Skat for ikke-residenter: Her er der tale om en skat, der betales en gang om året. Skattens størrelse afhænger af, om man har fast bopæl i et EU-land eller ej. 
For ikke-residenter beregnes denne skat ud fra boligens officielle værdi (valor catastral) og udgør normalt 1,1 – 2 procent af boligens værdi. Heraf skal man, hvis man er borger i et EU-land, betale en procentsats på 19 procent, hvorimod skatten udgør 24 procent, hvis man er borger i et ikke-EU-land. Hvis der er tale om en lejebolig, skal lejeindtægterne medregnes i den skat, der skal betales.

Marisa Moreno Castillo

Konsul og advokat

www.justlawsolicitors.com

contact@justlawsolicitors.com

Malaga – Fuengirola – Marbella